2020压轴物业股：建发成色仍显不足

  撰文|蜜姐&编辑|杰儿

2020临别之际，港交所本年度最后一家物业股呼之欲出。

据报道，12月28日，建发物业管理集团有限公司发布公告，将以介绍方式在香港联合交易所有限公司主板上市，预期于联交所开始买卖股份日期为12月31日。

今年，我国房地产市场经历了一场大洗牌。最重要的标志就是：房企物业板块纷纷拆分，抢滩港交所。

然而，在经历了上半年第一波狂欢之后，8、9月份开始，物业股上市步伐虽有加快，但资本市场的反馈却越来越冷淡。

今天，借着2020准压轴物业股“建发物业”，蜜姐想与蜜友们一起来讨论物业股的价值，以及未来。欢迎文末留言拍砖。

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或许有蜜友会注意到，和之前诸多物业公司IPO上市不同，这次建发物业采用的是介绍方式上市（今日词汇）。

两者最直接的区别在于前者没有“公开招股” 一环。也就是上市前不需要拿出股票向公众销售就直接申请上市，所以也不用在证券销售方面做任何工作。

东财Choice数据显示，目前港股市场上的内地物业管理上市公司中，采用介绍上市的的物管企业仅两家，分别为2015年上市的中海物业、2018年上市的碧桂园服务；其他则通过发行新股上市。

公开消息显示，建发物业于2018年成立，为建发房产/建发国际业务版图的一部分。分拆完成后，建发物业将不再是建发国际的附属公司，但将继续是厦门建发的间接附属公司。

建发集团成立于1980年的厦门，主要业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展、医疗健康、城市公共服务以及投资等领域。旗下房地产集团有限公司主营房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、关联产业投资等业务，覆盖厦门、福州、上海、深圳、广州、珠海、苏州、南京、长沙、成都、武汉等30余座城市。

物业方面，建发物业主要经营范围为：物业管理服务，小区增值及协同服务，非业主增值服务。

截至2020年6月30日，其总合同建筑面积3960万平米，管理203项物业，向137000个物业单位提供物业管理服务，在管建筑面积共2170万平米。体量并不算大，成色如何呢？

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招股书显示，2017年、2018年、2019年以及2020年上半年，建发物业的营业收入分别大概为4.47亿元、6.09亿元、8.01亿元与4.52亿元；增速方面，2018年为36.14%，2019年31.66%，下降了一点点，倒也不多。

同期，其净利润分别为3245.9万元、4848.3万元、6828.5万元与6147.1万元。增速方面，2018年为49.37%、40.84%，也略有下降。不过，2020年上半年同比净利润增幅较大，达到了103.3%。

从收入构成来看，和其他大部分物业公司一样，建发物业营收的半壁江山也来自于物业管理服务。

2017年、2018年、2019年与2020年上半年，该分部产生的收入分别占总收入的67.7%、65.7%、60.7%与62.3%。

于业绩记录期间，其来自厦门建发集团的收益分别为人民币115.2百万元、113.5百 万元、125.3百万元 及42.6百万元，分别占总收益的25.7%、18.6%、15.6%及9.5%。

来自建发国际集团的收益分别为人民币26.5百万元、73.5百万元、129.4百万元及94.8百 万元，分别占总收益的6.0%、12.1%、16.1%及20.9%。

综上，建发集团从建发系拿到的收益大概占总收益的30%左右，这一占比并不算多。前几天通过聆讯的荣盛旗下物业荣万家，体量比建发大，但几乎完全依赖母公司输血。

不过，从其物业管理服务的收益明细分布来看，建发物业的“海西”色彩依然浓厚。

上图可以看到，2017-2019年，其海西区域物业管理服务收益分别占比57%、56.4%、59.2%，2020上半年，这一数据为58.6%，且这一占比并无明显的下降趋势。

加上东南地区，这一占比2020年上半年更高至74.3%。过于依赖某个区域，所承受的风险会更大。

值得注意的还有经营活动所得现金流。今年上半年为118.3万元，同比2019年的482.3万元急剧减少。

招股书的解释是：就除所得税前溢利86.4百万元，就资产抵押券产生的利息27.8百万元作出正调整，合同负债增加54.4百万元等。

负债方面，建发物业的流动性负债日渐走高。2017-2019年，其流动负债分别为3.16亿元、3.54亿元、4.66亿元，2020年上半年这一数增至7.94亿元。

其在招股书中也提到，“我们面临流动资金风险，而本集团可能无法履行与其金融负债相关的责任，而该等责任须以现金或其他金融资产结算。”

此外，还值得注意的是，建发物业的项目大都实行包干制。如招股书所示，其2017-2019年按包干制收费所产生的收益分別占物业管理服务总收益的90.5%、91.9%、93.8%、2020年上半年这一占比继续攀升至94.5%。

包干制收费一般成本较高。如建发物业称，若未能就履行包干制所有物业管理服务控制成本，则可能会遭受亏损，且利润率可能会下降。

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总的来说，在蜜姐看来，建发物业发展还算稳健，基于种种情况，未来想象空间可能有限。一是物业股在港交所的受欢迎程度已经不如从前。包括远洋服务、第一服务、佳源服务、兴业物联等等在内的企业均在上市首日出现破发，且其中大多数为中小型物业公司。

之于建发物业，体量并不大，且业务模式并无太大新意，依然依赖于收物业管理费。天花板较为明显。

另一方面，如有业内人士担忧的：上市的企业多了，资本市场也会怀疑，这个行业是不是都着急圈钱？虽然这次建发物业是以介绍方式上市，暂时没有圈钱，但上市之后，情况如何，尚未可知。还是先观察看吧。

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今日词汇：介绍上市

介绍上市（way of introbaiction）：是已发行证券申请上市的一种方式，不需要在上市时再发行新股，因为该类申请上市的证券已有相当数量，并为公众所持有，故可推断其在上市后会有足够的流通量。

根据联交所上市规则，在三种情况下一般可采用这种模式。一、申请上市的证券已在另一家证券交易所上市，俗称“转板上市”；二、发行人的证券由一名上市发行人以实物方式分派给其股东或另一上市发行人的股东；三，控股公司成立后，发行证券以交换一名或多名上市发行人的证券。

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